Achat immobilier : les pièges à éviter

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Sommaire

Les pièges à éviter lors de l’achat d’un bien immobilier

Un achat immobilier est certainement une des plus grosses opérations financières de votre vie. C’est pourquoi il faut prendre le temps de se renseigner pour être sûr de ne pas avoir de surprises. Voici quelques pièges à éviter lorsqu’on se préparer à acheter un logement.

Sous-estimer les coûts annexes liés à l’acquisition

De nombreux acheteurs, en particulier les primo-accédants, se retrouvent surpris par l’ampleur des coûts annexes qui s’ajoutent au prix d’achat initial. Ces dépenses supplémentaires doivent être prises en compte dès le début du processus d’achat pour éviter toute surprise désagréable et assurer la viabilité financière de votre projet immobilier.

Identifier les coûts cachés liés à l’acquisition de votre bien

Les coûts cachés peuvent rapidement s’accumuler et affecter votre budget. Par exemple, si vous achetez un appartement dans une copropriété, des investissements futurs comme la rénovation de la façade ou le remplacement de l’ascenseur peuvent ne pas être immédiatement apparents. Il est crucial de demander les derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires pour s’informer des travaux prévus ou en cours. 

De même, des travaux non anticipés dans une maison individuelle, tels que la mise aux normes électriques ou la rénovation de la toiture, peuvent représenter des coûts significatifs.

Anticiper les coûts récurrents de fonctionnement

Au-delà des coûts initiaux, certains frais récurrents doivent également être pris en compte dans le calcul de votre budget. La taxe foncière, qui peut varier considérablement d’une commune à l’autre, représente une dépense annuelle importante pour les propriétaires. 

Les charges de copropriété, quant à elles, couvrent les dépenses courantes de l’immeuble et peuvent également inclure des frais pour des travaux de maintenance ou d’amélioration. Ces coûts récurrents peuvent avoir un impact significatif sur votre capacité à assumer financièrement la propriété à long terme.

Provisionner un budget supplémentaire

Il est en général recommandé de provisionner un budget de réserve, qui pourra servir en cas d’imprévu dans la réalisation de votre projet d’acquisition. En effet, quand bien même vous aurez collecté un maximum d’informations, il n’est pas possible d’anticiper tous les aléas. 

Par exemple, si vous envisagez de réaliser des travaux avant votre emménagement, il suffit que le montant des travaux augmente ou que le délai du chantier s’allonge pour que vous puissiez vous retrouver dans une situation délicate.

Comme ces dépassements n’ont pas été anticipés, ils ne pourront pas rentrer dans le crédit immobilier que vous a accordé la banque. C’est pourquoi il est judicieux de garder un peu de budget sur votre compte au cas où.

Négliger l’inspection du bien

L’inspection d’un bien immobilier avant son achat est une étape cruciale qui est souvent sous-estimée par de nombreux acheteurs. Cette négligence peut conduire à des surprises désagréables après l’acquisition, affectant non seulement le budget alloué aux réparations mais aussi la sécurité et le confort des nouveaux propriétaires. 

Faire une visite minutieuse

La première visite d’un bien est souvent guidée par l’émotion et l’excitation. Cependant, il est essentiel de dépasser cette première impression et de réaliser une inspection approfondie. Vérifiez l’état des structures, les murs, les plafonds, et les toits. Portez également attention à l’état des installations électriques, de la plomberie, du chauffage, et de l’isolation. Des problèmes dans ces domaines peuvent être coûteux à réparer.

N’hésitez pas à poser de nombreuses questions au propriétaire ou à l’agent immobilier. Cela peut vous permettre d’obtenir des informations que vous auriez pu rater lors de votre visite.

Réaliser au moins une contre-visite

Il est fortement recommandé de faire une contre-visite accompagnée d’un professionnel de l’immobilier ou d’un expert en bâtiment. Ces spécialistes peuvent identifier des problèmes que vous n’auriez pas remarqués et vous fournir une estimation des coûts de réparation ou de rénovation nécessaires. Leur expertise peut vous aider à prendre une décision éclairée sur l’achat ou à négocier le prix de vente si des travaux importants sont nécessaires.

Consulter le rapport des diagnostics obligatoires

En France, la loi exige la réalisation de diagnostics immobiliers avant la vente d’un bien. Ces diagnostics couvrent divers aspects, tels que la présence de plomb, d’amiante, la performance énergétique, l’état des installations électriques et de gaz, les risques naturels et technologiques, etc. Il est crucial de consulter attentivement ces rapports, car ils peuvent révéler des problèmes significatifs affectant à la fois le coût de l’acquisition et la qualité de vie dans le bien.

Avoir mal budgété son projet

Une préparation financière de son projet est indispensable. Un projet mal budgété peut entraîner des difficultés financières, voire compromettre la réalisation de l’achat. Voici comment éviter de mal budgéter votre projet immobilier.

S’assurer de la faisabilité du projet

Il faut bien évidemment s’assurer que le type de bien recherché et le secteur géographique ciblé sont compatibles avec votre capacité de financement. Heureusement, de nombreuses informations en ligne vous permettent de connaître les prix pratiqués partout en France. 

Par exemple, la base DVF vous permettra facilement de consulter toutes les ventes immobilières réalisées sur le territoire. Cette base permet d’obtenir pour chaque vente le détail de la transaction avec les informations suivantes : 

  • Date de la vente
  • Montant de la vente
  • Adresse du bien
  • Type de bien : maison ou appartement
  • Nombre de pièces
  • Surface
  • Surface du terrain
  • Présence ou non d’une dépendance

Même si ce type d’information reste assez partiel, cette base de données en Open Data permet d’obtenir rapidement des ordres de grandeurs sur les prix pratiqués pour le type de bien que vous recherchez.

Ne pas sous-estimer les coûts annexes

L’une des erreurs les plus fréquentes dans la budgétisation d’un projet immobilier est de ne considérer que le prix d’achat du bien. Cependant, les coûts annexes tels que les frais de notaire, les frais d’agence, les coûts de déménagement, les travaux de rénovation nécessaires, et même les nouveaux ameublements peuvent significativement augmenter le budget nécessaire. Il est crucial d’établir une liste exhaustive de tous les coûts potentiels au-delà du prix de vente pour avoir une vision claire du budget total requis.

Valider son projet auprès d’un établissement bancaire

Avant de commencer sérieusement votre recherche de bien immobilier, il est essentiel de rencontrer votre banque ou un conseiller financier pour obtenir une préapprobation de prêt. Cette étape vous permettra de connaître précisément votre capacité d’emprunt et d’ajuster votre budget en conséquence. Ignorer cette étape peut vous amener à considérer des biens hors de votre portée financière, ou pire, à vous engager dans un achat que vous ne pouvez pas vous permettre.

De plus, lors de cette étape, vous pourrez demander à votre établissement bancaire une attestation de finançabilité. Si ce document n’a pas de réelle valeur contractuelle, c’est une pièce intéressante à ajouter à votre dossier si vous émettez une offre d’achat. En effet, cela rassurera le vendeur.

Faire trop de concessions au vendeur

Dans le processus d’achat d’un bien immobilier, la négociation joue un rôle crucial. Cependant, dans leur désir d’acquérir le bien qui leur plaît, certains acheteurs peuvent se retrouver à faire trop de concessions au vendeur, compromettant ainsi leurs intérêts. Voici comment éviter cet écueil.

Le timing de la vente est à décider entre les deux parties

L’un des aspects les plus critiques de la négociation est le calendrier de la vente. Les vendeurs peuvent parfois essayer de presser les acheteurs pour conclure rapidement la transaction, en utilisant des tactiques comme la création d’un sentiment d’urgence ou en prétendant avoir d’autres offres en attente. Il est important pour les acheteurs de ne pas céder à cette pression et de prendre le temps nécessaire pour réfléchir à leur décision, effectuer toutes les inspections et évaluations nécessaires, et s’assurer que le financement est solidement en place. Rappelez-vous, une fois que vous êtes propriétaire, vous êtes celui qui doit vivre avec les conséquences de la décision.

Maintenir les conditions suspensives qu’on juge nécessaires

Les conditions suspensives sont des clauses dans le contrat d’achat qui permettent à l’acheteur de se retirer de la vente sans pénalités sous certaines conditions, comme l’obtention d’un prêt immobilier, l’absence de servitudes inattendues ou les résultats d’une inspection du bien. Ne pas utiliser ces clauses protectrices parce que vous craignez de froisser le vendeur ou de perdre le bien peut vous exposer à des risques significatifs. Il est essentiel de se rappeler que l’achat d’une propriété est une transaction commerciale et que votre protection doit être votre priorité.